04/22/15

Fortführung der mieterfreundlichen Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen (Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13)

Der BGH hat sich am 18.03.2015 in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln wird die als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses aber noch nicht fällig sind.

Der BGH hat nunmehr im Verfahren VIII ZR 185/14 seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn der Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernimmt.

Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert kommt es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln, BGH VIII ZR 242/13.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet. In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb zu verneinen ist, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.